Flatgebouw Koningin Wilhelmina

Zo nu en dan komt er een melding dat een radiator niet volledig warm wordt. In vrijwel alle gevallen is dit makkelijk zelf op te lossen. Bijvoorbeeld door de radiator te ontluchten. Op deze pagina leest u er meer over: Mijn radiator wordt niet warm, wat te doen?

Houd er rekening mee dat het nodig kan zijn om een radiator gedurende het stookseizoen meerdere keren te ontluchten. Iedere keer dat er een bewoner voor het eerst een radiator opent (na de omvangrijke werkzaamheden eerder dit jaar) komt er weer lucht in het systeem. Met name op de hogere verdiepingen leidt dit dan telkens weer tot ophoping van lucht in de radiatoren.

Ons flatgebouw heeft een blokverwarmingsinstallatie. Dit betekent dat we met één centraal ketelhuis en één gasaansluiting alle appartementen verwarmen.

Helaas is er nog geen prijsplafond voor het gas wat we verbruiken. Er wordt gezocht naar een oplossing, maar deze is er nog niet.

Zonder compensatie gaan we – op basis van indicaties van de gasleverancier –  voor volgend jaar vooralsnog uit van een stijging van ca. 140% van de stookkosten (meer dan een verdubbeling ten opzichte van 2022). We verwachten in december hier duidelijkheid over te hebben, mogelijk wordt dit nog hoger. De voorschotten zullen hier per 1 januari op aangepast worden.

Het is dus nog meer dan in het verleden belangrijk om zuinig om te springen met warmte. Denk hierbij aan het aanbrengen van tochtstrips in de kieren van de stalen kozijnen, het lager zetten van de verwarming of het aanbrengen van radiatorfolie. Via Mijn Energiecoach van Techem kunt u uw gebruik in de gaten houden en vergelijken met andere appartementen.

Een zuiniger gebruik merkt u direct in uw afrekening. De gezamenlijke gasrekening wordt voor 40% verdeeld naar rato van het breukdeel (~ oppervlakte van het appartement) en voor 60% naar rato van het relatieve verbruik d.m.v. de Techem meters op de radiatoren.

Voor de elektriciteit in de gemeenschappelijke ruimtes zijn de gestegen energiekosten minder een probleem. Door onze zonnepanelen zijn we op jaarbasis hier zelfvoorzienend. Wel is het ook hier uiteraard belangrijk om zuinig om te springen met energie, denk bijvoorbeeld aan grootverbruikers zoals de lift.

 

Update 1/11/2022: in een eerdere versie van dit artikel werd een verhoging van 115% genoemd. Helaas was hier de stijging in de energiebelastingen nog niet in meegenomen. Het actuele vooruitzicht is een stijging van 140%. 

Op dit moment wordt door de VvE maandelijks bij iedere eigenaar één bedrag in rekening gebracht als voorschot servicekosten. Dit omvat zowel het onderhoud als de stookkosten. Deze kosten worden verdeeld via een vaste verdeelsleutel, het zogenaamde ‘breukdeel’. Dit correspondeert met de grootte van ieder appartement.

Vanaf 2022 worden de stookkosten apart in rekening gebracht. U betaalt dan een bedrag als voorschot stookkosten en een bedrag als voorschot voor de overige kosten. 

Het bedrag dat iedere eigenaar uiteindelijk moet betalen voor de stookkosten wordt mede afhankelijk van het daadwerkelijke verbruik. Hiertoe worden eind 2021 meters aangebracht op alle radiatoren.  Als blijkt dat u na afloop van het stookjaar (januari – december) meer heeft verbruikt, dan moet u bijbetalen. Hebt u minder verbruikt dan krijgt u geld terug. 

Het bedrijf Techem verzorgt de meteropnames. De voorschotten worden geïnd via VvE Compleet. De eerste eindafrekening krijgt u in het eerste kwartaal van 2023. 

Servicekosten

In 2021 is een bedrag begroot van 52.500 euro voor de gasrekening. Doordat dit in 2022 geen onderdeel meer uitmaakt van het voorschot servicekosten worden deze bedragen vanaf 1 januari als volgt verlaagd: 

Type appartement	Breukdeel	Maandelijkse servicekosten 2021	Waarvan stookkosten	Nieuw bedrag servicekosten 2022
A en B	930 / 48.820	€ 343,99	€ 83,34	€ 260,65
C	740 / 48.820	€ 273,71	€ 66,32	€ 207,40
D	680 / 48.820	€ 251,52	€ 60,94	€ 190,58
E	495 / 48.820	€ 183,09	€ 44,36	€ 138,73

Op de jaarvergadering van 2022 zal de begroting voor volgend jaar worden vastgesteld. Het bedrag aan servicekosten zal dan aangepast worden aan de dan vastgestelde begroting.

Stookkosten en maandelijks voorschot

Het is nog onduidelijk wat de exacte gasprijs zal zijn in 2022. Voor 2021 is dit begroot op 52.500 euro, maar de gasprijs is recentelijk fors gestegen. Ook zijn er aanvullende kosten die gemaakt moeten worden voor het uitlezen van de meters en het opmaken van de rekeningen (ca. 4.500 euro per jaar). 

Als eerste voorschot worden daarom de volgende bedragen voorgesteld:

Type appartement	Maandelijks voorschotbedrag stookkosten 2022 (initieel)	Waarvan: vast deel (40%)	Waarvan: variabel deel (60%)
A en B	€ 100,00	€ 40,00	€ 60,00
C	€ 80,00	€ 32,00	€ 48,00
D	€ 75,00	€ 30,00	€ 45,00
E	€ 55,00	€ 22,00	€ 33,00

Door zuinig te stoken heeft u invloed op de gasrekening van de flat als geheel en op uw eigen rekening. 

• Afgesproken is om 40% van de rekening te blijven verdelen volgens het vaste breukdeel.
• 60% volgens het daadwerkelijke gebruik, bepaald door de metertjes op de radiatoren. 

De grootste invloed heeft u dus op het variabele deel. Dit ziet u in de rechter kolom. 

Deze verhouding 60% – 40% houdt rekening met de overdracht van warmte tussen de appartementen en het verlies van warmte door de leidingen. 

We hopen in de loop van 2022 meer duidelijkheid te hebben over de ontwikkeling van de gasprijzen. Ook is er dan mogelijk enige ervaring m.b.t. ieders stookgedrag. Indien noodzakelijk kunnen de voorschotten dan aangepast worden. 

Via de online dienst ‘Mijn Energiecoach’ van Techem kunt u ook gedurende het jaar inzicht krijgen in uw eigen verbruik. Zodra de meters geplaatst zijn krijgt u bericht van Techem over het gebruik van deze dienst. 

Verhuurde appartementen

De stookkosten worden door de VvE altijd doorbelast aan de eigenaar van een appartement. Verhuurder en huurder moeten onderling afspraken maken over de wijze van afrekening van stookkosten. 

Indien aan VvE Compleet wordt doorgegeven wanneer een huurder vertrekt en een nieuwe huurder het appartement betrekt (na toestemming), dan wordt hier in de eindafrekening rekening mee gehouden. Er is dan in de rekening terug te zien per huurder welk deel van de kosten betaald moet worden. Het is aan de verhuurder om dit eventueel door te belasten aan een huurder. Dit staat of valt echter wel bij het tijdig en correct doorgeven van wisselingen van bewoners (datum van vertrek/einde huur, eventuele leegstand en start nieuw huurcontract). 

Helaas werden we op 2 november voor de tweede keer opgeschrikt door een storing van het verwarmingssysteem.

Eerst was er 1,5 week eerder ineens  een sterke daling van de druk in het systeem, waardoor de verwarming in de hele flat is uitgevallen. Er is toen gecontroleerd of er lekkages zijn geweest, maar die konden in de leidingen niet gevonden worden. Na bijvullen werkte de verwarming weer. Dit gebeurt normaliter alleen wanneer er radiatoren verwijderd worden, maar daar is namens de VvE niet aan gewerkt in die periode.

Nu bleek dat de pakking van een afsluitkraan van de korte vleugel kapot is gegaan, met een groot waterballet in de kelder tot gevolg. Zie onderstaande video. 

Met spoed zijn er door de loodgieter twee geschikte kranen gezocht (een andere kraan stond al op de nominatie vervangen te worden). Na lang zoeken bleek bij een depot in Rotterdam nog twee beschikbaar te zijn. Met een spoedkoerier zijn deze naar Enschede bracht.

Gisteren, 3 november, is het resterende water uit het systeem gehaald en konden de kranen gemonteerd worden. Helaas bleek maar één van de twee te passen. Deze is geplaatst ter vervanging van de kraan uit het filmpje. Voor de tweede kraan wordt nog een ander exemplaar gezocht; daarvoor zal op een later tijdstip helaas nogmaals de verwarming een etmaal uitgeschakeld moeten worden.

Met de loodgieter wordt nog onderzocht wat nu de oorzaak geweest kan zijn van deze storingen; zeker gezien de hoge kosten die dit weer met zich meebrengt. Hoe kan het dat er ineens veel water verdwenen is uit het systeem (de eerste storing)? En hoe kan het dat de pakking van een kraan ineens knapt, terwijl de kraan niet door de VvE of een door ons ingeschakeld bedrijf gebruikt is?

Inmiddels is de verwarming weer in bedrijf. Wel kan er nog lucht in de leidingen zitten, met name op de bovenste verdiepingen. U dient zelf uw  radiator te ontluchten indien nodig (bij borrelende geluid of wanneer de radiator onvoldoende warm wordt).  Zie bijvoorbeeld dit filmpje voor een uitleg.

In de sectie veel gesteld vragen zijn diverse zaken toegevoegd. Heeft u een vraag aan de VvE? Kijk dan eerst op deze pagina.

Lees hier verder.

Iedereen wordt geconfronteerd met de sterke stijging van de energietarieven, zo ook ons flatgebouw. Hoe pakt dit voor onze flat uit?

• Voor elektriciteit in uw woning is dit afhankelijk van het contract wat u zelf heeft gesloten met uw energieleverancier. Dit gaat niet via de VvE.
• De elektriciteit voor de gemeenschappelijke delen (lift, verlichting, wasmachines, etc.) wordt opgewekt met zonnepanelen op het dak. Hierdoor zijn er daarvoor geen kostenstijgingen voorzien.
• Het gas voor de blokverwarming en het kookgas wordt wel behoorlijk duurder.

De VvE koopt gas in via AEnergie, een inkoopcombinatie die dit doet voor vele VvE’s en woningcorporaties. Deze inkoopcombinatie koopt door het jaar heen gas in voor alle aangesloten partijen, om uiteindelijk het beste aanbod te krijgen. De verwachting is dat desondanks de tarieven meer dan 50% zullen stijgen. Meer informatie is te lezen op deze website.

Afhankelijk van het daadwerkelijke verbruik zal dit voor de exploitatierekening van 2021 mogelijk leiden tot een tekort, wat na vaststelling van de jaarrekening bijbetaald moet worden.

Vanaf januari worden de stookkosten afgerekend op basis van daadwerkelijk verbruik, op basis van verdelingsmeters op de radiatoren. Deze meters worden eind november aangebracht.  Alle eigenaren ontvangen hier nog bericht over. Ook wordt nog gekeken hoe de hogere tarieven het beste verwerkt kunnen worden in het maandelijks te betalen voorschotbedrag.

 

In verband met de aanhoudende corona-situatie is het ingewikkeld om een fysieke vergadering te houden. Zo geldt nog steeds het thuiswerkadvies en is het lastig om een corona-proof setting te creëren voor een vergadering met 72 eigenaren.

Toch zijn er een aantal besluiten die genomen moeten worden. Op basis van de ervaring van VvE Compleet is daarom besloten tot een ‘vergadering-zonder-aanwezigen’. Hierbij krijgen alle eigenaren de stukken per e-mail of per post met daarbij een uitgebreide toelichting.

Agenda

Op de agenda staan de volgende onderwerpen:

• Jaarverslag en jaarrekening 2020 en begroting van 2021
• Diverse onderhoudsvoorstellen:
  • het vervangen van de noodverlichting
  • het aanleggen van drainage tegen wateroverlast
  • het vervangen van de terrasverharding op een aantal plaatsen i.v.m. hardnekkig onkruid
  • noodzakelijk onderhoud aan een aantal afsluiters van de CV en de waterleiding
  • het verwijderen van de niet meer in gebruik zijnde blokcontainers
• Het plaatsen van warmtekostenverdelingsmeters op de radiatoren en het (wettelijk verplichte) afrekenen van de warmtekosten conform het daadwerkelijke verbruik i.p.v. een vaste verdeelsleutel
• Een aantal juridische en bestuurlijke zaken

Hoe vindt besluitvorming plaats?

Informatiedocument
Wanneer u vragen of opmerkingen heeft bij één of meerdere van de punten op de agenda, dan kunt u deze indienen per e-mail via info@wilhelminaflat.nl of per post (zie de agenda voor de gegevens). Dit kan t/m 30 augustus.

Alle binnengekomen vragen/opmerkingen worden vervolgens gebundeld in een informatiedocument. De vragen worden door het bestuur en/of VvE Compleet beantwoord en/of voorzien van een toelichting waar nodig. Dit informatiedocument wordt op 3 september verzonden naar alle eigenaren.

Digitaal stemmen
T/m 12 september kunt u via de online omgeving van VvE Compleet uw stem uitbrengen. Het is ook mogelijk het stemformulier in te vullen en per post op te sturen. In het formulier machtigt u VvE Compleet om namens u een bepaalde stem uit te brengen. Tijdens een administratieve vergadering op 13 september zullen vervolgens alle stemmen worden geteld. Vandaar de term ‘vergadering-zonder-aanwezigen’.

Het stemsysteem staat inmiddels open; u kunt t/m 12 september ook te allen tijde uw stem nog wijzigen.

We roepen u dringend op om gebruik te maken van uw recht als eigenaar om uw stem uit te brengen. Wanneer u over één of meerdere agendapunten vragen of opmerkingen heeft, aarzel dan ook niet om deze in te sturen.

Overige onderwerpen

Er zijn ook een aantal onderwerpen die we in deze setting niet kunnen bespreken. Dan gaat het bijvoorbeeld om het lange termijn onderhoud aan de gangen en het wel of niet plaatsen van postkasten voor de flat. Deze onderwerpen zullen besproken worden in de jaarvergadering van 2022. We hopen dat we dan weer op een normale manier kunnen vergaderen.

Door de corona-beperkingen is het voor iedereen een bijzondere tijd. We wensen u ondanks deze beperkingen fijne feestdagen en een gelukkig en gezond 2021.

Update 18 augustus: In verband met de verscherpte corona maatregelen gaat de geplande borrel tot nader order niet door.

 

Oorspronkelijke uitnodiging:

Op zaterdag 29 augustus van 16:00 – 19:00 uur organiseren we een ‘burenborrel’ in de tuin. Een ideale gelegenheid om informeel bij te praten, te vieren dat de grootste bouwoverlast voorbij is en kennis te maken met nieuwe bewoners van het gebouw.

Normaal combineren we dit met een BBQ, maar gezien de benodigde 1,5-meter afstand is er voor gekozen om het te organiseren in de vorm van een aangeklede borrel, in de open lucht, met kleine hapjes.

De organisatie is in handen van de ‘feestcommissie’, bestaande uit dhr. Bonnema en dhr. Kamping. Deelname is kosteloos, maar registratie vooraf is verplicht. 

Aanmelden kan tot uiterlijk zaterdag 22 augustus. We hopen op een grote opkomst! 

In de fietsenkelder is een nieuwe vloercoating aangebracht. Ook is de trap bij de achteringang hersteld. Het resultaat mag er zijn!

Er zijn nog metalen strips in bestelling voor de bescherming van de traptreden. Deze zullen over enkele weken worden geplaatst. Tot die tijd is het verzoek voorzichtig met de trap om te gaan.

De fietsen zijn weer terug geplaatst door de facilitaire medewerkers. Fietsen waarvan het nummer niet (meer) bekend was, staan in de tuinstalling. Verzoek aan de betreffende bewoners is om deze fiets z.s.m. weer te verplaatsen naar de juiste plek.